Investir dans un local commercial est-il un bon placement ?

L’investissement immobilier est très souvent orienté vers le marché des particuliers. Et pour cause, cela semble plus logique (et facile) d’investir dans un appartement à louer pour réussir son investissement. La plupart des investisseurs connaissent les règles de la fiscalité pour ce genre d’impôts et les (mauvaises) surprises restent assez peu nombreuses pour un peu que l’on fasse bien attention.

Il existe pourtant un autre type d’investissement intéressant. Le placement immobilier dans des locaux commerciaux. Voyons pourquoi investir un local commercial est une option intéressante.

Investir dans un local commercial : qu’est-ce que ça change ?

Tout d’abord, il faut comprendre de quoi l’on parle quand on évoque d’investissement dans des locaux commerciaux. Ce type de placement consiste à acheter les « murs d’un commerce » pour ensuite les louer. il ne fait pas le confondre avec l’achat d’un fonds de commerce.

Il est aussi très important de comprendre que la fiscalité d’un local commercial sera différente d’une fiscalité classique pour biens résidentiels. Il est très important de prendre le temps d’analyser les différences (ce que nous ne faisons pas dans cet article)

Voyons maintenant quelques avantages à l’achat d’un local commercial par rapport à un bien résidentiel.

Des rendements plus favorables que la location immobilière classique

La location immobilière de locaux professionnels permet d’avoir des rendements bien supérieurs que celles de biens résidentiels. On parle souvent de 4 à 10 % pour les locaux commerciaux contre 2 à 4% dans les biens résidentiels
[source : https://www.immovesting.com/blog/investir-dans-un-local-commercial/]

Cependant, il faut savoir que le marché des biens commerciaux est un marché d’investisseurs qui ne voient que la rentabilité effective du bien. Le mode de calcul du prix bien est donc assez différent qu’une location en résidentiel. Le prix de revente d’un local commercial se basera en priorité sur le loyer potentiel du local plutôt que sur le prix au mètre carré.

Le calcul du prix d’un local commercial s’effectuera donc de cette façon : Prix du loyer dégagé par an x rentabilité potentielle du bien (%) Exemple pour un local commercial qui génère 10000€/an : 10000 x 100/5 = 200000

Un placement assez sécurisé

Les baux commerciaux sont d’une durée de 9 ans, ce qui sécurise davantage le placement que sur un bien résidentiel traditionnel. Cependant, les loyers sont à réévaluer chaque 3 ans et la priorité de nouveau bail est à l’ancien locataire.

Le propriétaire du local commercial dispose de plus de moyens de « pression » sur un locataire qui ne paie pas ses loyers. A vrai dire, un mauvais payeur sera expulsé bien plus rapidement que dans l’immobilier résidentiel. En effet, certaines dispositions qui visent à protéger le locataire n’existent tout simplement pas dans le d’un local commercial (ex : pas de trêve hivernale)

Faut-il acheter un local commercial meublé ou vide ?

Il existe plusieurs façons d’envisager l’investissement dans un local commercial.

• L’achat d’un local commercial vide est une option intéressante avec de meilleures plus values potentielles sur la revente du bien ou sur sa rentabilité en général, mais cette option comporte quelques risques à ne pas négliger.
  
  Tout d’abord, l’acquisition d’un local commercial vide vous obligera à prévoir une estimation du gain potentiel sur le bien. Cela vous obligera à effectuer une étude supplémentaire sur la rentabilité potentielle.
  
  En effet un local commercial vide et non aménagé peut avoir un potentiel de revente plus élevé après les travaux (qu’il fait prévoir dans le budget), mais l’incertitude demeure quand à sa capacité à louer le bien facilement ou pas. Pour vous aider, je vous invite à lire notre article sur comment choisir un local commercial.

• Investir dans un local commercial meublé est une option plus facile qui vous permettra de connaître la rentabilité actuelle du bien. Cela facilite forcément la projection et le calcul de vos marges, mais limite un peu les gains.

Quels sont les risques à l’investissement dans un local commercial ?

Tout investissement comporte forcément des risques. L’immobilier commercial n’est pas en reste et tout décision doit être prise avec beaucoup de précaution. Cela pourrait faire l’objet d’un article à part entière, mais voyons rapidement les trois principaux risques à identifier.

• Une surévaluation du loyer : l’achat d’un loyer commercial revient (pour simplifier) à acheter les temps restant évalué du loyer d’un bail en cours. Vous devez déduire le gain potentiel des charges à prévoir pour l’entretien du local. Cependant, il est très important de vérifier les baux en cours avec votre locataire, car ceux-ci définissent très souvent « qui paie quoi »

• Le départ du locataire à chaque échéance triennale : un locataire peut décider d’arrêter son activité sans justification chaque trois ans. Il n’y a pas de raisons que cela arrive si le local commercial est bien situé et qu’il dispose d’un bon fonds de commerce, mais il faut se préparer à l’éventualité .

• Montant des travaux à prévoir : Un local commercial peut avoir un prix alléchant, mais il faut toujours prévoir le montant réel des travaux à prévoir.

Conclusion :
l‘investissement dans un local commercial peut donc être une option intéressant à bien des égards. Il reste cependant un peu complexe à appréhender et sera recommandé à des investisseurs avertis plutôt qu’aux primo-accédants. En effet, la fiscalité et les risques inhérents ne doivent pas être oublier et restent des contraintes fortes pour les néophytes.