Comment monter un dossier pour credit immobilier ?

La constitution d’un dossier de crédit bancaire solide constitue un bon point de départ pour obtenir les meilleures conditions pour son emprunt. En effet, même si les taux sont relativement bas, tous les emprunteurs ne seront pas traités de la même façon. Présenter un dossier solide vous aidera à mieux négocier et à mieux emprunter. Vous obtiendrez un meilleur taux et les démarches se feront plus rapidement. Voici quelques bonnes pratiques pour monter un dossier de crédit bancaire aux petits oignons. 

Estimer le budget nécessaire avant de faire votre demande

Avoir une idée grossière sur la somme à emprunter vous permet de mieux évaluer la somme finale que le banquier pourra vous accorder. Cela vous aidera à faire des simulations plus cadrées le jour de votre entretien et vous obligera à concrétiser votre projet le plus tôt possible. 

Cela semble logique, mais on ne fait pas les mêmes projections si l’on cherche à obtenir un crédit express chez la Fédération, l’achat d’une cave ou d’un local commercial ou une maison pour loger sa famille. 

Pour cela, vous pouvez venir avec un plan en tête et quelques documents comme des fiches de paie ou une fiche d’imposition pour montrer à votre emprunteur que vous ne venez pas seulement pour prendre des informations, sinon des décisions. 

Présenter un profil d’emprunteur le plus “propre” possible 

Présenter un bon profil d’emprunteur vous facilitera les démarches auprès des institutions bancaires. Vous pourrez aussi mieux négocier ou même faire jouer la concurrence. Pensez aux points suivants pour monter votre dossier bancaire de façon plus efficace. 

Attention aux petits découverts qui plombent votre épargne

Il est préférable de nettoyer ses comptes de frais réguliers ou de petits découverts qui laissent à penser que vous êtes un mauvais gestionnaire. En d’autres mots, débarrassez-vous des petits crédits (auto, consommation etc..) ou des dettes pour emprunter une somme plus importante plus tard. 

Soigner ses comptes plusieurs mois avant de monter son dossier de crédit

Vous pouvez aussi éviter les petites dépenses maladroites comme des paris sportifs, des abonnements réguliers qui risquent de vous décrédibiliser auprès de votre banquier. Gardez en tête que les taux affichés sont systématiquement négociables du moment que vous avez un bon profil d’emprunteur. 

Solder vos comptes presque vides peut constituer une bonne façon de rassembler une petite épargne (pour payer les frais de notaires) et vous aidera à afficher une épargne mieux gérée et mieux cadrée. 

Afficher une stabilité professionnelle

Afficher un CDI depuis plusieurs années ou présenter des documents d’imposition positifs si vous êtes à votre compte est une bonne manière de montrer que vous avez les reins solides pour effectuer un emprunt. 

Quel est votre taux d’endettement ? (max  33%)

Le taux d’endettement est probablement une des preuves les plus importantes lorsque l’on monte un dossier de crédit bancaire. Il s’agit de la limite à ne pas dépasser en termes d’endettement toutes charges confondues et il ne doit pas dépasser 33%. Au delà, vous êtes considéré comme étant surendetté. 

Quel est votre reste à vivre ? 

Le reste à vivre constitue l’autre versant du taux d’endettement, c’est-à-dire les 67% restants pour vivre si vous êtes à 33% d’endettement. Pour le calculer, il faut déduire votre emprunt de vos revenus

Quels documents prévoir pour monter un crédit bancaire rapidement ? 

Les documents à présenter sont une pièce maîtresse pour obtenir sa demande de crédit rapidement. En effet, un dossier bancaire bien constitué vous demande un peu de patience au départ et de la minutie, mais vous donnera une vraie légitimité pour négocier au mieux avec votre banquier et les démarches avanceront bien plus rapidement. Voici les principaux documents à prévoir 

Documents personnels pour monter son dossier d’emprunt

• Un justificatif d’identité : carte d’identité ou passeport seront bien suffisant
• Une preuve de votre situation familiale : vous pouvez présenter un livret de famille, un contrat de mariage, un document de Pacs. Ce sont des documents importants surtout si vous empruntez en famille. 
• Un document qui justifie votre domicile : facture Internet, électricité etc… 
• Un document qui justifie une activité professionnelle régulière. 

Documents relatifs à vos ressources et charges

• Documents justifiants des revenus réguliers : bulletins de salaire ou bilans comptables pour indépendants
• Un aperçu des trois derniers mois de votre relevé bancaire
• Avis d’impositions
• Vos documents de crédits si crédits en cours. 
• Vos documents prouvant des revenus fonciers (2044 et baux)

Documents relatifs à la demande de prêt

Ces documents vont permettre de justifier et de concrétiser votre demande de prêt. 

• Un compromis de vente (signé) ou un document justifiant la réservation de votre bien (ex VEFA)
• Documents relatifs à la construction (permis de construire, rénovation etc..)
• Contrat de construction de maison individuelle, ou
• Tout document vous aidant à justifier un meilleur taux (ex : PTZ)

Comparer les offres de crédits

Avant de choisir un crédit, vous pouvez aussi faire jouer la concurrence pour obtenir les meilleurs taux. Vous pouvez par exemple aller voir un courtier qui se chargera de négocier les meilleurs taux pour obtenir un crédit. Faire appel à un courtier vous fera aussi gagner beaucoup de temps sur votre démarche d’obtention de prêt. 

Choisir l’assurance emprunteur

Souscrire à une assurance emprunteur est un bon moyen de rassurer votre banquier. Vous pouvez tout à fait jouer cette carte pour obtenir un meilleur taux pour votre crédit. Attention cependant, car la meilleure garantie n’est pas toujours celle de la banque prêteuse qui peut vous vendre un contrat d’assurance “moyen” en échange d’un taux d’intérêt plus faible.. 

La FAQ de l’Assurance habitation

Négocier les petits frais 

Dernière carte à jouer : les petits frais. Le montage d’un dossier de frais bancaire cache souvent une multitude de petits frais annexes qu’il faut savoir négocier. En voici quelques un : 

• Les frais de dossier : souvent réglés en une fois, il n’est pas rare que la banque vous les offre. Il ne faut pas hésiter à demander 
• L’indemnité de remboursement : vous pouvez demander d’annuler l’indemnité de remboursement (IRA) si vous payez le crédit avant son terme. 
• La capacité à négocier les taux en cours de contrat : cela peut vous servir en fonction du contexte actuel et de votre situation. 

Conclusion : comme vous le voyez, les conditions pour monter un dossier de frais bancaires sont multiples, mais vous laisseront suffisamment de marge pour négocier au mieux votre emprunt.