Comment faire pour changer de syndic de copropriété ?

Les syndics de copropriété ne sont pas toujours aussi compétents qu’ils veulent bien nous le faire croire et certains sont même de vrais escrocs. Le problème se pose lorsqu’ils décident de vous rendre la vie impossible, que ce soit par opportunisme ou plus généralement par appât du gain ou même incompétence. Si cela arrive, il faut alors penser à changer de syndic. Seulement, l’immobilier n’est pas toujours un domaine facile et la procédure pour changer de syndic peut s’avérer complexe et calamiteuse. Voyons en détail les principales étapes à préparer pour changer de syndic de copropriété

La mise en concurrence son syndic de copropriété

Avant de vouloir changer de syndic de copropriété et de crier au scandale à la prochaine réunion de copropriétaires, il est important de savoir que l’Etat prévoit une mise en concurrence chaque trois ans. C’est une mesure rendue obligatoire et imposée par le gouvernement depuis la loi ALUR, puis réajusté par la loi MACRON dans son texte du 6 août 2015. (source)

Chaque conseil syndical doit alors mettre en concurrence son syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale qui visera à élire ou réélire l’organisme capable de gérer la copropriété.

Quels sont les cas pour lesquesl il n’y a pas de mise en concurrence ?

Il est toutefois possible de proposer une dispense de mise en concurrence, qui sera obtenue à la majorité de l’article 25, puis précisée dans le journal de l’assemblée générale. Cette dispense annulera la possibilité de changer de syndic pour les trois prochaines années (sauf cas exceptionnels cités en bas d’articles)

En revanche, si votre copropriété n’a pas de conseil syndical officiel, elle ne peut pas prétendre à une mise en concurrence. Il est donc très important de se renseigner bien en amont sur l’état de pilotage de votre copropriété si vous souhaitez changer de syndic cette année.

Si vous entretenez de mauvaises relations avec votre syndic depuis des années, il est préférable de se faire accompagner dans la procédure pour changer de syndic. En effet les mauvais établissements sont habitués aux conflits et n’hésiteront pas à faire appel à des batteries d’avocats pour « vous faire craquer »ar le loi MACRON dan.

La mise en concurrence de son syndic peut avoir du bon

Même s’il n’est pas toujours nécessaire de revoir les relations avec son syndic, la mise en concurrence d’un syndic va permettre plusieurs choses

• renégocier son contrat.
• mettre un peu de pression sur un dossier mal traité où si le syndic s’avère peu concerné par les problèmes généraux de la copropriété.
• libérer le marché du syndic pour proposer de nouvelles alternatives aux copropriétaires.

Quoi qu’il en soit, une réunion de changement de syndic doit être préparée et inscrite au journal de l’assemblée générale de la copropriété.

L’assemblée générale sera pilotée par deux entités :

– Le conseil syndical qui représente les copropriétaires. Il va jouer un rôle pivot pour assister la réunion et contrôler qu’il n’y a pas d’abus de la part du syndic.
– Le syndic lui-même qui animera la réunion.

Comment bien préparer une réunion de mise en concurrence de son syndic ?

Mettre en place un agenda précis est un point essentiel si vous voulez faire les choses à temps et sans surprises.

Trimestre 1 de l’année N+1

• Présenter des devis de syndics devant le conseil syndical pendant l’assemblée générale
• Vérifier les comptes du syndic. Cette opération est réalisée par le conseil syndical qui peut se faire aider par des organismes tiers.

Début du trimestre 2

• Préparer le compte rendu du conseil syndical sur le dernier trimestre (N+1)
• Réaliser le budget prévisionnel de l’année à venir et se décider sur les devis et sur le choix du syndic.

La mise en concurrence des syndics

Il existe depuis le 2 juillet 2015, un contrat type à utiliser obligatoirement par tous les syndics. Ce gabarit, s’il peut sembler « limitant » dans un premier temps va surtout permettre aux conseils syndicaux de comparer plus facilement les offres proposées par les syndics de copropriété.

Sur la base de ce contrat type pourra être établi un cahier des charges afin d’ajuster avec plus de précisions l’ensemble des tâches à effectuer.

Est-ce possible de changer de syndic en cours de mandat ?

Il est possible de changer de syndic au cours d’un mandat (source). Les faits doivent cependant rester assez grave pour être étudiés et valides. Il peut s’agit de diverses fautes d’exécution ou d’une incompétence avérée de la part du syndic de gestion. Inutile de préciser que ces faits doivent être prouvés et qu’il n’est pas toujours simple de démêler le vrai du faux (en moins trois ans). La révocation d’un syndic en cours de mandat doit être votée par une majorité absolue pendant l’assemblée générale.